Предварительный договор купли-продажи: актуальный 2021

Сделка с приобретением недвижимости включает в себя очень много очень много моментов, в первую очередь – бюрократического характера, которые и ставят под угрозу проведение операции по переоформлению квартиры/дома. Но часто сделки срываются и по другим причинам, как по вине продавца, так и покупателя. Поэтому на практике часто применяется заключение предварительного (письменного) соглашения между контрагентами, которое хоть и не гарантирует 100% оформления сделки в будущем, но, как минимум, дает некоторые гарантии сторонам в случае срыва не по их вине.

В этой публикации мы рассмотрим не только суть и основные составляющие документа, но и некоторые частные случаи, например, как оформить предварительный договор купли продажи дома с земельным участком, или с задатком, так же уточним, чем чревато нарушение уже прописанных соглашений, оценим риски для обеих сторон.

Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор купли-продажи дома (ПДКП) – это письменное соглашение сторон, которое обязует их в будущем заключить основной ДКП на оговоренных ранее условиях. Логично, что предварительные договоренности оформляются по тому же алгоритму, что и основной документ. Например, если основной ДКП будет верифицироваться в нотариуса, то и предварительную бумагу тоже нужно заверить в специализированного юриста. Иногда это нужно сделать в принудительном порядке, если продается долевая часть на владение квартирой.

Обязательным является и соблюдения формы в обоих документах. Нужно четко прописать предмет договора – основную составляющую таких бумаг. Как правило, инициатива исходит лишь одной из сторон, желающей иметь гарантии того, что сделка не сорвется по причине партнера или отказа того от участия, но нередко бывает, что прописываются взаимные требования друг к другу.

Чем рискует покупатель квартиры или дома при заключении предварительного договора

Сложилось так, что покупатель при операциях с продажей квартиры или другой недвижимости защищен меньше, нежели владелец имущества. Проанализируем наиболее вероятные риски потенциального покупателя:

• Отсутствие гарантий, что удастся прикупить желаемую квартиру.
• Риск «нарваться» на двойную продажу (об этих двух случаях мы расскажем ниже в другом параграфе)
• Вероятность, что ПДКП будет признан недействительным. Владелец недвижимости может оспорить легитимность договора. Если тот был оформлен ненадлежащим образом (например, не был заверен у нотариуса, хотя того требовал случай).
• Опасность, что квартира будет «нечистой». Часто владельцы стараются продать квартиры, которые заложены. Если покупателей не проявит достаточной бдительности – его вина. Лучший способ не дать обмануть себя в таких случаях, это:

— лично заказать выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться, что на жилплощади не «висят» долги

— в предварительном договоре купли-продажи с задатком прописать, что хозяин недвижимости гарантирует, что его имущество не находится под арестом (если недобросовестный собственник соврет – его можно просто засудить потом и восстановить справедливость)

• Риск остаться без квартиры и денег. Это совсем крайний случай: вы заплатили задаток, составили письменные договоренности об осуществлении сделки в будущем, прописав при этом важные нюансы, но внезапно владелец «пропал». Это, по сути, является мошенничеством, и лучше немедленно писать заявление в правоохранительные органы.

Особенности составления

Согласно нормативным рекомендациям, главной составляющей ПДКП является предмет договора. Это описание продающейся недвижимости: адрес, имя собственника (если владельцев несколько – перечень всех), площадь, кадастровый номер и т.п. Но на практике в договор включается еще несколько пунктов:

• Сумма. Раньше это был обязательный пункт, но с 2015 года не обязательно указывать стоимость приобретения. Но, как правило, стороны прописывают данный параметр во избежание разногласий в будущем, также часто указывается и размер залога или внесенного аванса.
• Сроки. Важный параметр, который не даст ни одной из сторон постоянно оттягивать заключение сделки.
• Порядок расчета. Часто выплаты происходят не одним траншем, поэтому стороны заранее письменно фиксируют, как и когда будет произведена передача денег.
• Дата смены владельца имущества. Стороны выбирают один из двух вариантов: либо после заверения основного ДКП, либо после оплаты (полной либо частичной, например, хотя бы половины суммы).
• Взаимные штрафы. Каждый из контрагентов хочет иметь гарантии, поэтому в документе указывается перечень санкций, которые могут быть применены в случае нарушения условий.

Форма предварительного договора

Составляется он в той же форме, что и основной документ: в письменном виде с содержанием основных составляющих. Верификация не предусмотрена для всех случаев, но лучше воспользоваться такой опцией, поскольку в случае возникновения споров, документ станет важным доказательством в суде. Какие нюансы прописываются в тексте – мы разобрали выше.

Сроки действия предварительного договора

По умолчанию, срок легитимности данного документа составляет один год с момента подписания. Если за это время стороны так и не оформили сделку, то нужно договариваться заново об условиях. Но чаще всего, в предварительном договоре четко прописывают дату, до которой нужно заключить основной ДКП – это в интересах обеих сторон.

Возможные риски.

• Отсутствие гарантий при покупке. Владелец может по неназванным причинам отказаться продавать жилье, несмотря на составленный уже ПДКП. Пострадавшая сторона может обратиться в суд, но на практике редко кто решается на такой радикальный шаг. Обычно все ограничивается возвратом залога (иногда + небольшой процент сверху за срыв сделки).
• Риск двойной продажи. Поскольку ПДКП не подлежит обязательной регистрации в государственных реестрах, то владелец может заключить несколько таких соглашений, а потом продать тому, кто подаст более выгодное предложение. Поэтому рекомендуем покупателям в ПДКП прописывать пункт, где владелец жилья удостоверяет, что это – единственное предварительное соглашение на покупку.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

В одностороннем случае отказаться от сделки без последствий вряд ли получиться, если только в самом тексте не прописаны обстоятельства, позволяющие это сделать. Например, если покупатель намерен приобрести квартиру за кредитные деньги, но банк не одобрил кредит. Сам по себе документ может утратить юридическую силу только если истек срок действия, или если стороны заключили основной ДКП. Иногда покупатель и собственник могут договориться об аннуляции документа по обоюдному согласию.