Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5 (Пока оценок нет)
Загрузка...

Продажа квартиры представляет собой гражданскую сделку. Особенности данного процесса урегулированы положениями Гражданского кодекса. Главным выражением сделки является договор купли продажи квартиры. Указанный документ закрепляет особенности сделки, определяет права и взаимные обязанности сторон.

Кроме того, договор купли продажи квартиры фиксирует стоимость продаваемого объекта и ответственность сторон, а также иные значимые обстоятельства. При этом любой образец договора купли продажи квартиры должен соответствовать требованиям закона. Поэтому, предварительный договор купли продажи квартиры следует составлять по установленной форме и с отражением всех необходимых пунктов.

Образец договора купли продажи квартиры

Данный документ имеет определенную структуру. Разделение его на несколько частей призвано упорядочить положения договора и избежать двусмысленных оборотов. Любой образец договора включает несколько разделов, которые следует указать более подробно:

  • Введение. В этой части отражаются подробные сведения о сторонах договора. Если это физические лица, то указываются их личные данные без сокращений. Кроме того, важно отразить место регистрации указанных лиц. Это позволит индивидуализировать участников сделки. Когда сторонами соглашения выступают юридические лица, то нужно указать полное наименование компании и ее юридический адрес;
  • Важным условием договора является отражение в нем сведений о предмете сделки. То есть об объекте недвижимости, который продается. Следует указать фактический адрес и другие значимые обстоятельства. Например, расположение квартиры на определенном этаже многоквартирного дома, количество комнат, площадь объекта. Подобные сведения требуются для индивидуализации объекта, выделения его среди других, имеющих схожие признаки;
  • Существенным условием соглашения является стоимость объекта. Ее отражают в цифровом виде и прописью;
  • Необходимо отразить сроки совершения сделки, факт передачи предварительного задатка и другие обстоятельства. Как правило, стороны составляют соглашение о купли продаже непосредственно перед регистрацией сделки. Составление документа означает, что все особенности оговорены и стороны достигли общего решения;
  • Следует описать права и обязанности сторон. К числу прав нужно отнести право на получение достоверной информации об объекте и право требовать компенсацию в случаях несоблюдения условий договора. Обязанности заключаются в необходимости соблюдения положений сделки, передаче продавцу всей суммы денежных средств в оговоренное время
  • Обязательно надо предусмотреть ответственность сторон за нарушение положений договора. Это может быть компенсация за каждый день нарушения сроков регистрации сделки по вине той или иной стороны.

Необходимо указать, что участники данного соглашения наделены правом включать в договор любые условия, которые считают важными. Закон не содержит каких-либо ограничений на этот счет. Главное, чтобы такие условия не ущемляли прав сторон и не противоречили требованиям закона.

Кроме того, нужно рассмотреть предварительный договор. Окончательный договор купли продажи представляет собой готовый документ, в котором выражаются результаты переговоров сторон относительно всех нюансов сделки. Между тем, предварительное соглашение, это декларация о намерениях совершить сделку. Такой договор означает, что стороны оговаривают условия продажи, обсуждают порядок заключения сделки.

При этом в предварительном соглашении отражается факт передачи задатка. Данное понятие означает передачу покупателем продавцу денежных средств в счет будущей покупки. Это делается, чтобы продавец снял объект с продажи.

Таким образом, соглашение о залоге может называться предварительным договором. В любом случае, он представляет собой некую гарантию исполнения сторонами своих обязательств. Покупатель обязуется приобрести объект за оговоренную стоимость, а продавец обязуется продать его именно указанному покупателю и не завышать цену.

Существуют некоторые условия, которые соблюдаются при составлении предварительных соглашений. В первую очередь, в нем нужно отражать факт передачи задатка, указывать его сумму и дату передачи денежных средств. Нередко, такие документы составляются в присутствии двух свидетелей или риелтора. Участие сторонних лиц позволяет избежать конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Важно!!! Обычная расписка о получении денег в счет задатка за квартиру будет расцениваться именно как предварительный договор. Поэтому, данный документ может составляться в произвольной форме. Жестких требований к нему не предъявляется.

Необходимые документы и правила оформления в России

Для совершения сделки, следует соблюсти ряд условий. Любая сделка по купли продаже недвижимости заканчивается регистрацией перехода прав собственности к другому лицу. Чтобы такой переход прав был осуществлен, важно проверить юридическую чистоту. Она означает отсутствие препятствий для завершения сделки.

К примеру, таковым препятствием можно считать обременение объекта залогом. Если лицо приобрело такой объект в ипотеку или получало под него кредит, то продать объект будет невозможно. Обременение удастся снять только после погашения полученной ссуды.

При совершении сделки, каждая сторона должна иметь ряд документов. Основные правила касаются именно продавца, поэтому требования к документации с этой стороны, следует указать отдельно:

  • Ключевое значение имеет свидетельство о владении. Да последнего времени при совершении сделок по недвижимости, такие документы выдавались в органах Росреестра. Они являлись единственным подтверждением права собственности лица на объект недвижимости. Уже в 2016 году выдача таких документов была прекращена. Сейчас собственники недвижимости получают выписки из реестра прав на имущество. Выписка и является подтверждением принадлежности объекта конкретному лицу. Следовательно, продавец обязан иметь при себе оригинал или свидетельства или выписки;
  • Если объект принадлежит супругам, то потребуется согласие второго супруга. Это должно быть письменно оформленное согласие. То есть, один супруг является документальным владельцем недвижимости и именно на него оформлена выписка или выдано свидетельство. Соответственно, от второго супруга необходимо письменное согласие;
  • С указанными документами можно обращаться к риелтору и составлять договор. При этом всегда можно оформить предварительное соглашение. А спустя некоторое время оформить и основной договор.

Как правильно оформить

На протяжении многих лет при оформлении соглашений о продаже объектов недвижимости, участие в сделках принимали сами стороны и риелторы. Подобная ситуация обусловила массу злоупотреблений, мошеннических действий, судебных исков.

Нередко, договора составлялись с нарушениями положений закона, что влекло отказ в регистрации сделки по формальным основанием. Зачастую, продавались объекты недвижимости, которые были обременены залогами. Это вызывало судебные иски, возбуждались уголовные дела.

Чтобы предотвратить нарушение прав сторон сделки, введена обязательная процедура – нотариальное удостоверение договора. Данная процедура является альтернативой государственному регулированию. Таким образом, нотариус обязан проверить законность сделки, правильность оформления договора купли продажи.

Соответственно, именно на него возложена проверка соблюдения норм закона при совершении сделок с недвижимостью. За счет участия нотариуса, процедура продажи недвижимости получила некоторые особенности:

  • Составлять договор имеют право работники нотариальной конторы. Это называется технической услугой и она оплачивается отдельно. В рамках указанной услуги, сотрудники конторы составят договор;
  • Можно обойтись и без дополнительных услуг. Тогда следует составлять соглашение самостоятельно или обращаться к риелтору. Но в любом случае, договор подлежит проверке со стороны нотариуса4
  • Нотариальные действия являются платными. Поэтому, каждый продавец обязан заплатить пошлину. При этом стороны сами определяют, в каких пропорциях и кому оплачивать услуги нотариуса. Это может быть возложено на одну сторону или же расходы можно разделить напополам. Размер государственной пошлины составит разные суммы. Ведь конкретные расценки устанавливаются нотариальной палатой соответствующей области. Поэтому, их размер колеблется в пределах от 1500 до 2500 рублей.

Когда готовы документы и составлен договор купли продажи, стороны обращаются в многофункциональный центр. Именно в данную организацию подается пакет бумаг. В течение одного месяца сотрудники МФЦ проверяют документы и вносят данные о новом собственники в реестр прав на недвижимое имущество.

После процедуры, покупатель должен посетить многофункциональный центр и получить выписку из указанного реестра. Это финальный этап, с данного момента он становится новым владельцем объекта недвижимости.

Отдельным блоком следует отметить гарантии, которыми пользуется покупатель при совершении сделки. Нередко бывает так, что приобретенный объект недвижимости не соответствует своему описанию или имеет скрытые дефекты. К примеру, частное домовладение может иметь поврежденную кровлю. Соответственно, устранение данных недостатков, неизбежно будет сопряжено с крупными расходами со стороны нового владельца.

Важным условием, является сокрытие таких недостатков на стадии сделки. Покупатель не должен иметь информации о них. Следовательно, будучи введенным в заблуждение относительно реального состояния объекта, он совершает сделку.

При этом юридических препятствий для оформления нет, и договор регистрируется, а новому владельцу выдается выписка из госреестра.

В подобных случаях, покупателю необходимо пользоваться механизмом искового производства. Он имеет право признать сделку незаконной и расторгнуть ее. Следовательно, стороны возвращаются в исходное состояние. Собственником недвижимости становится ее продавец, а покупатель получает всю сумму переданных денежных средств.

Кроме того, но вправе требовать компенсации всех понесенных расходов по оплате нотариальной пошлины и услуг риелтора.

Подобные иски не редкость. Существенным условием принятия судом положительного решения, является доказанность требований истцом. Данная сторона обязана доказать наличие скрытых дефектов и высокую стоимость их устранения. Такие дефекты фактически увеличивают стоимость объекта, поскольку с ними его просто невозможно эксплуатировать.

Соответственно, для доказывания, следует использовать экспертные заключения. Оценка домовладения или квартиры должна проводиться лицензированной экспертной организацией. Тогда доводы истца будут признаны объективными и обоснованными. Наряду с экспертным заключением, следует оценить стоимость устранения дефектов.

Она должна быть сопоставима со стоимостью покупки самого объекта. При наличии указанных доказательств, суд примет решение в пользу истца.

Следует остановиться на основаниях для отмены договоров купли продажи. К примеру, квартира может быть признана аварийным жильем, о чем покупатель не знал на момент сделки. Нередко, имеются трещины в стенах, изношенные инженерные сети. Главное, чтобы указанные факты не были известны на момент сделки и были сокрыты продавцом.

 

Бесплатный вопрос юристу по теме статьи